وبلاگ جامع حقوقی

نویسنده : امین شهریاری
ارسال شده در: حقوقی ،

قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملكی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد.

قولنامه عقد بیع نیست و در مواردی كه موضوع قرارداد، انتقال ملك ثبت شده باشد تنظیم سند رسمی الزامی است و این موضوع از نص بند 1 ماده 46 و ماده 22 و 48 قانون ثبت كه از قواعد آمره مربوط به نظم عمومی است و اساسا برای پایان بخشیدن به اختلافات ملكی به وجود آمده است به روشنی قابل استنباط می‌باشد.
اگرچه در همان آغاز تشكیل دادگستری در ایران اندیشه قانون ثبت به وجود آمد ولی در نهایت در سال 1310 این قانون به تصویب نهایی رسید و ثبت املاك اجباری شد. لذا با وجود این نص صریح در قانون ثبت، دیگر جای بحثی در دادگاه‌ها برای این مسئله باقی نمانده است.
در سال‌های بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودی احیا شده و اعتبار مقررات ثبت زیر سئوال رفت و این موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوی دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پیگیری یكی از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در دیوان عالی كشور مطرح و منجر به صدور رای وحدت رویه گردید. در اینجا به لحاظ اینكه این رای دقیقا به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذیلا به توضیح آن می‌پردازیم.
اولین رای مربوط به سال 1382 می‌باشد كه از سوی شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گردیده و متن آن بدین شرح است: «در تاریخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادی مورخ 67/1/19 دعوایی به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زیر رای صادر گردیده است.
در خصوص دادخواست آقای ... به خواسته خلع ید و تحویل 200 مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر پشت سپاه پاسداران به ارزش 600 هزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ 67/1/19 با عنایت به اینكه به موجب مواد 48 و 47 قانون ثبت مصوب 1310، ثبت كلیه اسناد و معاملات راجع به عین و منافع املاكی كه قبلا در دفتر املاك ثبت شده اجباری است و در مانحن فیه خواهان صرفا به یك فقره سند عادی مورخ 67/1/19 استناد نموده،‌ بر این اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت صرف‌نظر از صحت و سقم آن در حال حاضر قابل استناد نیست و مستندا به مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت و ماده 2 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی وانقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد.»
به این رای اعتراض شده و در شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان با این استدلال نقض می‌گردد: «در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای .... به خواسته خلع ید و تحویل مساحت 200 مترمربع زمین دادگاه محترم بدوی به دلیل عدم ثبت معامله قرار عدم استماع صادر كرده است. با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدنی كه قراردادهای خصوصی بین افراد را در صورتی كه مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر می‌داند و اینكه انعقاد عقد بیع فی‌مابین طرفین بر اساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تحلیل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است كه بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‌دارد، عدم رعایت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‌باشد نمی‌تواند به اراده طرفین كه مبنی بر انجام معامله بوده خللی وارد نماید و لذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائی است و لذا با پذیرش اعتراض تجدیدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی، پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادر كننده قرار ارجاع می‌گردد.»
اما با وجود رای دادگاه تجدیدنظر، همین شعبه دادگاه عمومی الشتر در یك پرونده دیگر با همان استدلال‌های اولیه مجددا دعوی دیگری را رد می‌كند. این بار حكم در شعبه 5 دادگاه تجدیدنظر استان لرستان مورد تجدیدنظرخواهی قرار می‌گیرد و برخلاف مورد قبل، رای بدوی تایید شده و این طور استدلال می‌شود: «در خصوص اعتراض واصله نسبت به دادنامه ... از شعبه سوم با توجه به اینكه از ناحیه تجدیدنظرخواهان اعتراض مستدلی كه موجبات نقض دادنامه را فراهم بیاورد ارائه نگردیده است و در رسیدگی بدوی مقررات قانونی رعایت شده است، اعتراض مذكور غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد اعتراض دادنامه بدوی را تایید می‌نماید. ضمنا تجدیدنظرخواهان می‌توانند پس از اخذ سند رسمی نسبت به خلع ید قانونی اقدام نمایند.» ملاحظه می‌كنید كه دو شعبه تجدیدنظر در موضوع واحد آراء متفاوتی صادر كرده‌اند كه این موضوع بعد از گزارش به دیوانعالی كشور منجر به صدور رای وحدت رویه اواخر سال 83 كه در تاریخ 83/11/12 متن كامل آن در روزنامه رسمی چاپ شد، گردید. هیات عمومی دیوانعالی كشور در تاریخ 83/10/1 رای وحدت رویه مذكور را صادر نموده و می‌گوید: «خلع ید از اموال غیرمنقول فرع از مالكیت است.
بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از اثبات و احراز مالكیت قابل استماع نیست. با توجه به مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت رای شعبه پنجم تجدیدنظر استان به نظر اكثریت اعضای هیات عمومی دیوانعالی كشور كه با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود و طبق ماده 270 آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب برای شعب دیوانعالی و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.»
بعد از 25 سال این رای وحدت رویه صادر و بر اساس آن، مالكیت نیازمند تنظیم سند رسمی گردید. بنابراین یك قولنامه عادی برخلاف استدلال شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان هیچ نوع مالكیتی را حتی میان طرفین دعوی منتقل نمی‌كند. پس ثبت و تنظیم سند رسمی، یك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غیرمنقولی است كه سابقه ثبتی دارد. از آنچه بیان شد معلوم می‌شود اولا قولنامه، عقد بیع نیست و مثل مبایعه‌نامه نیازمند تنظیم سند رسمی است و تا سند رسمی تنظیم نشود بیع به معنی انتقال مالكیت طبق ماده 338 قانون مدنی به وقوع نمی‌پیوندد.
نكته دوم اینكه قولنامه علاوه بر اینكه با سند عادی امضا می‌شود یك قرارداد صحیح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و این قرارداد طبق قانون مدنی و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومی قراردادها است.
نكته سوم: قولنامه را نباید مشمول مقررات بیع در قانون مدنی دانست، از جمله ماده 362 قانون مدنی كه یك سلسله آثار برای عقد بیع بیان می‌كند و نباید موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكیت به مشتری منتقل نمی‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدنی و ماده 6 آیین دادرسی مدنی و مواد 183 تا 300 قانون مدنی است كه قواعد عمومی قراردادها در عقد غیرمعین و معین اجرا می‌شود و مهمترین آنها ماده 219 قانون مدنی است و از این لحاظ یك قرارداد الزام‌آور است. حال برای بررسی برداشت‌های گوناگونی كه دادگاه‌ها از قولنامه می‌كنند به بررسی و تجزیه و تحلیل یك رای می‌پردازیم:
فردی دارای دو پلاك ثبتی بوده و در سال 1370 قولنامه‌ای امضا می‌كند و آنها را به قیمت 36 میلیون تومان به خریدار می‌فروشد تعهدات خریدار در زمینه پرداخت ثمن به این ترتیب است: نقدا 500 هزار تومان در پایان خرداد ماه سال 70 نیز دوازده میلیون تومان قسط دوم و پرداخت قسط سوم در پایان تیر 1370 به مقدار 50 هزار دلار، قسط چهارم پایان خرداد 1370 باز 50 هزار دلار؛ فروشنده تعهد كرده بعد از پرداخت قسط چهارم دو پلاك موضوع قولنامه را به خریدار تسلیم كند و هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه هم 9 میلیون تومان از طرف خریدار به فروشنده پرداخت شود. خریدار قسط اول و دوم را نقدا در زمان‌بندی مقرر می‌پردازد و در مورد قسط سوم و چهارم كه قرار بوده به دلار پرداخت شود به فروشنده اعلام می‌كنند مبلغ 100 هزار دلار به حساب وی در بانك آمریكا واریز شده است.
فروشنده پلاك ثبتی را به خریدار تحویل می‌دهد و وقتی به حساب رجوع می‌كند بانك اعلام می‌دارد پولی به حساب واریز نشده است. از آمریكا به ایران آمده و احضارنامه‌ای برای خریدار ارسال و فسخ قولنامه را اعلام و اظهار می‌دارد چون اقساط سوم و چهارم پرداخت نشده، تسلیم مبیع بی‌دلیل صورت گرفته و من مقید به این قولنامه نیستم و اعلام فسخ می‌كنم. خریداران زیر بار نرفته و دادخواست الزام به تنظیم سند را جهت صدور حكم به دادگاه تقدیم می‌كنند. دادگاه بدوا به خریداران 2 ماه مهلت می‌دهد تا ادله خود را دائر بر پرداخت قسط سوم و چهارم به دادگاه ارائه نمایند. هرچند خریداران نمی‌توانند سند و مدركی در این زمینه ارائه دهند دادگاه رای مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی صادر می‌نماید.
اما منظور رای دادگاه: بر فرض كه ادعای وكیل فروشنده مبنی بر عدم پرداخت اقساط سوم و چهارم از سوی خریداران به فروشنده صحیح باشد چون برای تخلف خریداران از تعهد مندرج در مبایعه‌نامه شرط خیار نشده است و بایع قادر به مطالبه ثمن می‌باشد حتی اگر آن اقساط پرداخت نشده باشد موجب بطلان بیع نیست زیرا در عقد بیع انتقال مالكیت صورت می‌گیرد و خریدار ملزم است كه ثمن را پرداخت كند و در غیر این صورت فروشنده فقط می‌تواند به دادگاه مراجعه و مطالبه ثمن كند. این رای از جمله آرائی است كه اگر قولنامه را مشمول مقررات بیع بدانیم صحیح است زیرا فروشنده مبیع را تسلیم كرده و می تواند به ماده 402 استناد كند و از آنجا كه در بسیاری موارد نمی‌توان از خیار تاخیر ثمن استفاده كرد. لذا عملا خیار تاخیر ثمن هم در قانون مدنی ما دارای عیوبی است كه حق فروشندگان را ضایع می‌كند و دست دادگاه‌ها را هم در بسیاری از موارد می‌بندد و نمی‌توانند حكم به فسخ بیع در صورت تاخیر یا عدم پرداخت ثمن بدهند.
به همین شكل ماده 378 قانون مدنی نیز نمی‌تواند مورد استناد فروشنده قرار بگیرد. سرانجام بند 4 ماده 362 كه می‌گوید خریدار ملزم به پرداخت ثمن می‌باشد و نیز ماده 359 قانون مدنی كه در باب ثمن می‌گوید فروشنده می‌تواند خریدار را به پرداخت ثمن اجبار كند همان راهی است كه دادگاه در این قولنامه پیش پای خریدار گذاشته تا دادخواست الزام به تنظیم سند بدهد و به فروشنده نیز امكان داده با ارائه دادخواست باقیمانده ثمن را مطالبه كند؛ پس اگر قولنامه را عقد بیع بدانیم از نظر اصولی ایرادی به آن وارد نیست اما باید دید آیا این رای منصفانه هست و نیز چه پیامدهایی برای فروشنده خواهد داشت؟ اولین مسئله اینكه فروشنده باید برای الزام به پرداخت ثمن طرح دعوی كرده و هزینه سنگین دادرسی را متحمل شود. ایراد دوم اینكه حتی اگر فروشنده بعد از طی این مراحل موفق شد حكم دال بر پرداخت ثمن بگیرد چه تضمینی وجود دارد كه خریدار معسر نباشد یا خود را معسر نكرده باشد.
فروشنده در برابر خود خریداری را می‌بیند كه به قصد فرار از دین معاملاتی كرده و یا به هر دلیلی اموالش را پنهان كرده است و لذا نمی‌تواند دادنامه قطعی را به اجرا بگذارد. نكته بعدی در بسیاری از دعاوی این است كه دعوی از یك دیدگاه به دو دسته 1- عینی و 2- دینی تقسیم می‌شود. غالبا طرفین دعوا برای اینكه از اعسار طرف دعوی نجات پیدا كنند دعوی عینی را مطرح می‌كنند تا عین مال خودشان را به دست بیاورند. ماده 380 قانون مدنی نمونه‌ای از این موارد است كه با مشكلاتی نیز روبه‌روست و اینها نشان می‌دهد قانونگذار به دعوی عینی بیشتر از دعوی دینی توجه كرده است. ماده 380 می‌گوید در صورتی كه مشتری مفلس شود و عین بیع نزد او موجود باشد بایع حق استرداد آن را دارد و اگر مبیع هنوز تسلیم نشده باشد می‌تواند از تسلیم آن امتناع كند. پس قانون برای فروشنده ای كه به ثمن دسترسی پیدا نكرده و خریدار مفلس است در دعاوی عینی حق تقدمی قابل شده كه جزو طبقات بستانكاران معمولی قرار نگیرد در حالی كه در رای مورد اشاره امتیازات دعوی عینی از فروشنده گرفته شده است. ایراد دیگر این رای آن است كه در آن آمده (برای عدم پرداخت ثمن شرط فسخ نشده است) شرط به معنی تعهد است. لازم نیست در یك قولنامه واژه شرط به كار برود همین كه تعهدات را زمان‌بندی می‌كنند به معنای شرط و تعهد است. دادگاه باید پیامدهای تخلف از این تعهدات را در نظر بگیرد و در هر قولنامه‌ای آن را مبنای اجرای تعهدات قرار دهد.

◙ جمع‌بندی:
با تمام بحث‌ها و سوابق، قولنامه عقد بیع نیست و رای وحدت رویه دیوان نیز همین را گفته است: قولنامه قراردادی است كه هنگام انعقاد و تنظیم آن طرفین تعادلی را میان تعهدات یكدیگر به وجود می‌آورند كه در این مرحله به دادگاه ارتباطی ندارد اما در مرحله اجرا باید دادگاه‌ها تعادل طرفین را لحاظ كنند یعنی نمی‌شود یك طرف را ملزم كنند كل تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم را راهی دادگاه كنند زیرا در همه قراردادها و عقد بیع،‌مبیع در برابر ثمن قرار دارد. یعنی همه تعهدات فروشنده در برابر همه تعهدات خریدار قرار می‌گیرد و دادگاه‌ها برای این منظور باید به موجب ماده 3 آیین دادرسی مدنی به قانون استناد كنند.

◙ سئوال
اگر در مورد مال غیرمنقولی كه توقیف شده كسی ادعای حقی بكند اگر مستند آن سند رسمی یا حكم دادگاه باشد احتیاط این است كه از مال رفع توقیف شود ولی اگر مستند دعوا سند رسمی یا حكم دادگاه نباشد به دادگاه مراجعه می‌كند اگر استنباط آقایان از ماده 22 و 46 و 47 قانون ثبت درست باشد طبق این مواد دادگاه به ادعای شاكی در مورد اینكه مال غیرمنقول او به جای مال محكوم علیه توقیف شده رسیدگی می‌كند و اگر مالكیت را قبول كرد رفع توقیف می‌كند و حكم به حقانیت می‌دهد؟

◙ جواب
مواد 146 و 147 قانون اجرای احكام موید قانون ثبت است یعنی موقعی كه كسی ادعای مالكیت می‌كند اگر سند رسمی داشته باشد دادگاه ترتیب اثر می‌دهد و اگر سند عادی داشته باشد ترتیب اثر نمی‌دهد. پس این مواد موید مقررات ثبتی هستند و از این جهت نویسندگان قانون اجرای احكام مدنی دچار تناقض‌گویی نشده‌اند و مواد قانون ثبت صریح‌تر از منطوق آن است و در آمره بودنش تردید نیست و رای وحدت رویه هم در این زمینه صادر شده است و دادگاه‌ها در این مورد با مشكلی روبه‌رو نیستند.

◙ سئوال
در سند تعهد به بیع آیا این تعهد لازم‌الوفاست و آیا همه احكام و شرایط بیع در آن جاری است یا خیر؟ و چه نوع حقی ایجاد می‌كند؟
◙ جواب
قسمت آخر سئوال را در یك جلسه تحت عنوان قولنامه معارض به طور مستقل توضیح می‌دهم. اما در مورد سایر موارد اگر از نظر تاریخی به قوانین مدنی و سوابق فقهی مراجعه كنیم با ابهام زیادی مواجه نمی‌شویم. در سوابق فقهی و عده بیع لازم‌الوفا نبود در تاریخ تصویب قانون مدنی سال 1307 به موضوع قولنامه پرداخته نشد. تمام معاملات در آن زمان با سند عادی انجام می‌شد و قانون ثبت وجود نداشت اما در سال 1310 قانون ثبت تصویب شد كه ناظر بر همین اسناد بیع عادی بود و اعلام می‌داشت كه ثبت اسناد اجباری است و چنانچه سند ملكی كه موضوع آن ثبت شده است بر طبق مقررات ثبت نگردد دیگر در محاكم قابل ترتیب اثر نیست و بحث قولنامه هم هنوز مطرح نشده بود اما در حدود سال‌های 1340 به بعد كه قولنامه به وجود آمد در محاكم به عنوان وعده تلقی شده و اثر الزامی نداشت، تنها به وجه‌التزام بسنده می‌كردند تا سال‌های قبل از انقلاب كه این گرایش به وجود آمد كه قولنامه یك قرارداد الزام‌آور است و اگر بعد از انقلاب هم در این الزام تردیدی به وجود آمد به خاطر بازگشت به آن سابقه فقهی بود و بعد هم اسمش را گذاشتند «مبایعه نامه» چون دادگاه‌ها دیگر نه آن سابقه فقهی را قبول داشتند و نه قولنامه را بیع تلقی می‌كردند اما ماهیت حقوقی قولنامه یك قرارداد الزام‌آور و یك تعهد به انجام كار را ایجاد می‌كرد كه در اصطلاح فرانسه تعهد انجام كار نامیده می‌شود و منظور از این انجام كار همان تنظیم سند رسمی است. پس بهترین روش این است كه قولنامه را با قصد طرفین تلفیق نموده و از شمول مقررات بیع خارج كنیم.
قولنامه ابقاع نیست زیرا طرفین ذیل آن را امضا می‌كنند و ایقاعات از اراده یك فرد سرچشمه می‌گیرند. قولنامه‌ها تعهدات سنگینی را براشخاص بار می‌كنند و طی آن وجوهی رد و بدل می‌شوند پس یك قرارداد الزام‌آور هستند اما اینكه بگوییم قولنامه توافقی است كه یك عقد دیگر را واجب می‌كند محل اختلاف و بحث است. اگر تفسیر حقوقدانان فرانسوی را ملاك قرار دهیم قولنامه قراردادی است كه تعهد انجام كار را به دوش فروشنده می‌گذارد و خریدار باید مشاركت كند پس قرارداد اصلی خود قولنامه است و به همین جهت الزام به تنظیم سند رسمی را از تعهدات ناشی از این قرارداد می‌دانیم نه اینكه بخواهد قراردادی را بعدا ایجاد كند. در سوابق فقهی، فقها گفتند هیچ عقدی را در ضمن عقد دیگری نمی‌شود شرط كردچون شرط الزام‌آور است اما عقد نیازمند رضاست. اگر یك تعهدی نیازمند رضای دیگری باشد پس نمی‌توان عقد را در قالب یك شرط عقد دیگر برد به این لحاظ در حقوق فرانسه قولنامه را اینگونه تحلیل كردند كه قولنامه خود قرارداد اصلی است ولی از این قرارداد اصلی تعهد انجام كار سرچشمه می‌گیرد و لذا هنگامی كه دادگاه فروشنده را ملزم به تنظیم سند می‌كند او را ملزم به انشاء یك عقد نساخته بلكه ملزم به انجام تعهدی نموده كه خود او در قولنامه به عهده گرفته است و اگر فروشنده استنكاف كرد مدیر دفتر سند را امضا می‌كند. پس در امضاء سند عقد جدیدی واقع نمی‌شود اما در مورد وكالت بلاعزل كه یك مورد خاص است باید بگوییم ماهیت حقوقی وكالت بلاعزل با وكالت عادی متفاوت است و اگر این تفاوت لحاظ نشود در بسیاری موارد اشتباه پیش می‌آید.

◙ سئوال
شما یك پرونده را مطرح كردید و گفتید رای دادگاه صحیح صادر شده ولی با مقدماتی كه شما در این پرونده فرمودید رای نادرست است، زیرا ما قراردادی داشتیم كه طی آن خریدار می‌بایست چهار قسط به فروشنده پرداخت می‌كرد و با دلایل موجود برای دادگاه محرز شده بود كه خریدار حداقل دو قسط ان را پرداخت نكرده است تا فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی باشد در حالی كه دادگاه بدون انجام مقدمه لازم فروشنده را ملزم به تنظیم سند كرده است و در نتیجه رای دادگاه صحیح صادر نشده است؟

◙ جواب
من نیز با شما هم‌عقیده هستم ولی اگر قولنامه را بیع تلقی كنیم رای دادگاه صحیح است چون اگر شما به این چند ماده 362 ق.م و 395 قانون مدنی مراجعه كنید كه مربوط به بیع است ناچار باید به نتایج آن پایبند باشید.

 نقل از ماهنامه قضاوت شماره 43

دیدگاه ها : نظرات
آخرین ویرایش: سه شنبه 3 شهریور 1388 01:53 ب.ظ